Cykl: Sposoby uzykania dochodu pasywnego. Nieruchomości. Część 2. [SUDP3]

Każdy wie, że kupić to nie sztuka, ale sztuką jest kupić po dobrej cenie. Sam codziennie spotykam się z tą zależnością na rynku kontraktów terminowych i niekiedy trzeba się nieźle nagimnastykować, żeby odsprzedać po tej samej cenie nieudany zakup. Wielokrotnie należy aktywnie poszukiwać okazji inwestycyjnej, aby zwiększyć prawdopodobieństwo jej wystąpienia. Są też sytuacje w których okazja przychodzi sama, jednak nie występują one tak często.

Gdzie dobrze kupić?

Kupno nieruchomości dzisiaj po cenie rynkowej rzadko kiedy jest opłacalna z powodu zbyt dużych rat kredytu. Wyjściem z tej sytuacji jest kupno poniżej ceny rynkowej tzn. „po okazyjnej cenie” i aby znaleźć taką okazję należałoby jej szukać w odpowiednich miejscach.

W dobie internetu znajdziemy masę ofert na portalach ogłoszeniowych z tym, że większość tych ofert nie można nazwać okazją. W przypadku ogłoszeń w gazetach jest inaczej, wiele z nich przeniosło do sieci, lecz dla niektórych gazeta nadal jest głównym źródłem informacji.

Innym kanałem, którędy mogą popłynać okazje są przetargi i licytacje. Trzeba regularnie przeszukiwać strony informujące o ogłoszonych przetargach lub licytacjach.  Tutaj stroną transakcji mogą być np.:

  • banki hipoteczne,
  • komornicy,
  • miasta,
  • gminy,
  • agencje nieruchomości rolnych,
  • agencja mienia wojskowego
Wystarczy wejść na stronę informującą o przetargach danego podmiotu i przeanalizować nieruchomość, ewentualnie zaczerpnąć porady specjalisty.

Nie wolno ograniczać się tylko do internetu, poza siecią również istnieje wiele okazji. Idąc chodnikiem lub jadąc samochodem można zaobserwować wiele bannerów na budynkach z informacją o sprzedaży, może akurat przed sekundą właściciel zdecydował się na obniżkę. Warto również porozmawiać ze znajomymi lub przechodniami, być może oni znają kogoś kto chce sprzedać lub wynająć nieruchomość. Szukaj ogłoszeń u developerów, czasem też oni są skłonni z różnych powodów sprzedać mieszkanie lub dom taniej.

 

Podnajem.

Ten sposób inwestowania w nieruchomości polega na wynajmowaniu mieszkania żeby później wynająć je drożej drugiej osobie. Kwota jaka wystąpi między ceną wynajmu, a ceną podnajmu innej osobie będzie Twoim zarobkiem. W takiej sytuacji nie musisz mieć zdolności kredytowej bo nie kupujesz nieruchomości na własność.

Tak właśnie działają największe sieci hotelowe. Przykładem może być Marriot czy Hilton. Spośród 3800 hoteli Marriot posiada tylko 10 na własność, a reszta jest na bazie podnajmu.

Jakie są zalety podnajmu?

  1. Brak kredytu (bez długotrwałych zobowiązań)
  2. Stała opłata najmu (niskie koszty)
  3. Mniejsze ryzyko (horyzont podnajmu to ok. 5 lat, jeśli ryzyko jest większe to możesz zainwestować na krócej)
  4. Dużo łatwiejsze (pochłania mniej czasu na zarządzanie, nie interesuje Cię problemy prawne czy techniczne)
  5. Wprowadzenie do inwestowania w nieruchomości
  6. Możliwość szybkiego zwiększenia ilości nieruchomości do podnajmu.
baner-webinar
Ta metoda jest idealnym uzupełnieniem dla wynajmu nieruchomości. W pierwszym przypadku budujesz swoją zdolność kredytową, a w drugim wykorzystujesz ją kupując nieruchomość na wynajem aby zarabiać pasywnie. Żeby podnajem był w pełni legalny musisz posiadać własną działalność gospodarczą.

 

Jakie jest najlepsze mieszkanie do podnajmu?

Chcąc wejść w ten sposób inwestowania z mniejszą gotówką dobrym wyborem byłyby mieszkania najmniejsze takie jak kawalerki lub dwupokojowe. Charakteryzują się one niskim czynszem co może nam pozwolić na zwiększenie naszej marży z podnajmu. Istnieje tutaj pewien problem, który powoduje że musimy podnajmować wiele mieszkań ponieważ podnajemcą najczęściej jest jedna osoba.

Idąc tropem większych pieniędzy ale również zainwestowanych środków można wynająć mieszkanie o większym metrażu tj. 80m2 lub więcej i każdy z pokoi wynająć jednemu najemcy, a łazienka kuchnia i korytarze będą pomieszczeniami wspólnymi. Przy 3-4 pokojach daje nam to 3-4 najemców i w ten sposób możemy czerpać większe korzyści z podnajmu.

Lokalizacja ma bardzo duże znaczenie. Najlepiej jeśli mieszkanie będzie niedaleko uczelni lub centrum dużego miasta. Wtedy uzyskamy większy profit z podnajmu, a także wynajmu.

Kto się zgodzi na podnajem?

Dlaczego ktoś miałby się zgodzić, żebyś wynajmował u niego mieszkanie żeby później je wynajmować komuś innemu drożej? Lepiej byłoby samemu poszukać kogoś i mieć z tego wyższy zysk. Powodów jest wiele ale w większości mieszkania przeznaczone na wynajem w Polsce to wynajem dzięki sytuacjom przypadkowym. Przykładem może być osoba, która odziedziczyła dodatkowe mieszkanie po babci albo może kupili je aby zabezpieczyć swoje oszczędności lub sytuacja pranw nie pozwala czerpać z tego mieszkania korzyści.

Często zdarza się, że osoby te nie myślą aby wynajmować je profesjonalnie,  chodzi jedynie o jego utrzymanie. Osoby te mogą nie wiedzieć jak zwiększyć jego wartość, tzn.odpowiednio je urządzić, aby było atrakcyjne dla przyszłego najemcy, na czym i jak zaoszczędzić na odświeżeniu i umeblowaniu mieszkania, a na czym przy tej czynności oszczędzać nie można. Często nie wiedzą jak i gdzie mieszkanie reklamować i jak je później zaprezentować najemcy. Chodzi tutaj o brak odpowiedniej wiedzy tych osób i czasu aby tą nieruchomością „zarządzać”, albo uważają iż przez to mają za dużo na głowie i wynikają z tego z same problemy.

Kto inny zgodziłby się na podnajem? Otóż, jak wyżej wspomniałem dla wielu osób nieruchomość może stać się k0sztem poprzez nieodpowiednie zarządzanie, czego skutkiem mogą być długo trwające pustostany. Z kolei osoby, które z pewnych względów przeprowadziły się do innych miast lub wyjechały za granicę z chęcią skorzystają z takiego rozwiązania.  Duża odległość powoduje, że wynajęcie komuś mieszkania staje się dla właściciela nieruchomości dużym problemem.

note-34686

Sam widzisz, że znajduje się wiele osób dla których podanjem to idealne rozwiązanie. Korzystasz na tym Ty jako inwestor, przedsiębiorca oraz osoba, dla której jesteś jakby wyjściem z sytuacji. Jeśli chciałbyś zgłębić swoją wiedzę w tym temacie odsyłam do książek. Jeśli spodobał Ci się artykuł powiedz mi o tym 🙂 Da mi to więcej motywacji i będę wiedział, że komuś się te informacje przydały. Wygląda na to, że pojawi się jeszcze jedna część z nieruchomościami i myślę że ostatni 🙂 Zapraszam do komentowania i zapisania się na newletter, będziesz wtedy informowany o nowych artykułach 🙂

  • Kornel

    Dobra robota, czekam na kolejne informacje 🙂

    • Konrad

      Dzięki, pracuje nad tym 🙂

  • Dzięki, pracuje nad tym 🙂 Pozdrowienia.

  • Adam

    Została poruszona bardzo ciekawa kwestia podoba mi się